Покупка недвижимости в ипотеку – наиболее популярный способ приобретения жилья. Так, в прошлом году российские банки выдали 1,48 млн кредитов на общую сумму более 3 трлн рублей.
Каждая ипотечная сделка оформляется под залог приобретаемой недвижимости, что гарантирует выполнение обязательств заемщика перед банком. Таким образом собственник получает квартиру с обременением.
Обременение применительно к объекту недвижимости – это ограничение прав владельца. Собственник ипотечной квартиры не может ее продать, подарить, обменять, внести ее в качестве вклада/паевого взноса в имущество товарищества/общества/кооператива без письменного согласия банка.
В такой квартире нельзя выделить долю без согласия залогодержателя, а также перевести ее в нежилое помещение.
В договоре залога/закладной есть положение о том, что без письменного разрешения банка собственник не может обременять предмет ипотеки любыми правами третьих лиц. Речь идет об аренде, вселении и регистрации в жилом помещении, передаче в последующий залог и так далее. Пока обременение с квартиры не снято, с ней нельзя совершать какие-либо действия, кроме прямого проживания.
Данные об обременении объектов недвижимости находятся в базе Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), которая доступна любому лицу. Заказав на сайте Росреестра выписку из ЕГРН в электронном виде, можно проверить наличие либо отсутствие обременения у любого объекта недвижимости.
До ввода дома в эксплуатацию это будет выписка о зарегистрированных ДДУ (заказывают на земельный участок), после перевода в собственность – выписка об основных характеристиках недвижимости и зарегистрированных правах.
По закону после полной выплаты ипотечного кредита банк обязан передать собственнику жилья бумажную закладную с отметками о выполненном обязательстве, что предполагает самостоятельную процедуру снятия обременения с квартиры.
Других четких положений со сроками или обязанностями в законе не предусмотрено, поэтому банки действуют на основе договоренности с клиентами. Но на практике клиенты обычно сами инициируют процесс погашения обременения.
Еще не было случая, чтобы заемщик забыл снять обременение.
В обычной практике эксперты банка всегда сообщают клиенту о том, что ипотечный кредит погашен, и готовят документы для снятия обременения:
- справку о погашении ипотечного кредита;
- закладную;
- доверенность о праве представлять банк в МФЦ для снятия обременения.
Бывают случаи, когда клиент и банк совместно подают документы для погашения регистрационной записи об ипотеке.
Как рассказал коммерческий директор RDI Валерий Кузнецов, процесс погашения обременения зависит от типа договора и готовности дома, а также от банка.
Если квартира приобреталась по ДДУ или УДДУ (договор уступки) и дом не сдан (не оформлены право собственности и залог), то покупатель совместно с представителем банка подает заявление в МФЦ на погашение записи об ипотеке вместе с ДДУ.
К заявлению прилагается соответствующая справка о погашении ипотеки. И в дальнейшем, после сдачи дома, при оформлении права собственности по ДДУ нет необходимости делать закладную, так как обременения банка уже не будет.
Если квартира приобреталась по предварительному договору купли-продажи (ПДКП) и право собственности на покупателя не было зарегистрировано, то погашать обременение не нужно, поскольку оно не регистрировалось в Росреестре.
Достаточно взять в банке справку о погашении кредита в полном объеме. Соответственно в дальнейшем, при оформлении права собственности по договору купли-продажи (ДКП), нет необходимости делать закладную, так как обременения банка уже не будет.
Если квартира приобреталась по ДКП и в Росреестре уже зарегистрирована закладная или договор залога, то при погашении ипотеки банк выдает справку о погашении кредита в полном объеме и закладную. Покупатель может самостоятельно подать документы в МФЦ на погашение залога.
В МФЦ нужно принести следующие документы:
- паспорт;
- заявление о снятии обременения;
- закладную с отметкой о погашении кредита.
Также могут понадобиться:
- справка о погашении ипотеки;
- договор купли-продажи;
- договор ипотечного кредитования;
- копия сертификата на материнский капитал, если он использовался для погашения ипотеки.
Снятие обременения через МФЦ осуществляется в течение трех рабочих дней с момента передачи документов. Как уточнила Вера Лучина, этот срок может увеличиться еще на двое суток из-за транспортировки бумаг в Росреестр и обратно.
Если жилье было куплено по ДДУ, но ипотечный заем за него уже погашен, то период рассмотрения документов составит 5 рабочих дней плюс два дополнительных дня на транспортировку документов.
У некоторых банков свой порядок погашения залога. Так, в Россельхозбанке, если клиент не обратится в банк в течение 30 дней после погашения ипотеки, работник кредитного бэк-офиса сдает оригинал закладной в орган регистрации прав для снятия обременения с объекта недвижимости. Сбербанк самостоятельно подает электронные заявления на погашение залога в Росреестр при обращении клиента.
Однако у Сбербанка есть и негативные отзывы. Например, на канале Новострой-М в Яндекс.Дзен подписчик рассказывает, что для получения закладной ему пришлось несколько раз обращаться в банк, затем подавать жалобу в ЦБ и Роспотребнадзор. Только после этого бумагу пообещали выдать. За ней, кстати, пришлось ехать не в центральный офис, где выдавали ипотеку, а на окраину города, и долго стоять очереди.
Если вы покупаете в ипотеку квартиру, с которой только что сняли обременение – на вас это никак не отразится. Просто теперь эта квартира окажется в залоге у вашего банка, в котором вы оформляли ипотеку.
Если же вы продаете ипотечную квартиру и одновременно снимаете с нее обременение с риелтором, он соберет необходимые документы и вместе с вами подаст их в МФЦ.
Если же вам некогда этим заниматься, то вместо вас подать бумаги может другой человек, только в этом случае вам нужно оформить на него доверенность у нотариуса.
